Information des acquéreurs et locataires (IAL) sur les risques majeurs

Mis à jour le 02/05/2023
Le propriétaire d'un bien souhaitant le vendre ou le louer est dans l’obligation de fournir l'état des risques résumant les risques naturels et/ou technologiques auxquels le bien est exposé.

L'information acquéreur locataire, qu'est-ce que c'est ?

La loi du 30 juillet 2003 a institué une obligation d'information des acquéreurs et locataires (IAL) d'un bien immobilier sur certains risques majeurs auxquels ce bien est exposé.

A chaque vente ou location d'un bien immobilier (bâti ou non bâti), son propriétaire est tenu d'informer l’acquéreur ou le locataire des risques et nuisances auxquels le bien est exposé. A cet effet, il doit produire un document appelé «État des risques » qui devra être annexé à l’acte authentique de vente ou de location et être paraphé des deux parties (vendeur/bailleur et acquéreur/locataire). L’état des risques devra être fourni dès la première visite du bien.

Cette information obligatoire permet au futur acheteur ou locataire d'un bien d’être informe, en toute transparence, des risques ou nuisances auxquels est exposé ce bien. II peut ainsi prendre sa décision d'achat ou de location en connaissance de cause. Cette information permet également au nouveau propriétaire ou locataire d’être mieux préparé et de savoir comment agir en cas de survenue d'un risque et de prendre des mesures pour diminuer la vulnérabilité de son bien, par exemple en réalisant des travaux.

Quels sont les secteurs et bien concernés ?

Depuis le 1er janvier 2023, tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis sont concernés. Cette obligation s'applique pour toute vente ou location d'un bien situé dans :

  • une zone réglementée par un ou des plans de prévention des risques (PPR), prescrits ou approuvés : plans de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM), technologiques (PPRT) ;
  • une zone de sismicité de 2 à 5 (faible à forte) ;
  • un secteur d'information sur les sols (pollution des sols) ;
  • une zone à potentiel radon de niveau 3 (élevé) ;
  • une zone exposée susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte ;

{A La Réunion, aucune commune n’est classée en potentiel radon de niveau 3.
Actuellement, aucune commune du département n’est concernée par un plan de prévention des risques miniers PPRM.}

Quand doit être communiqué l'état des risques ?

Dans le cadre de l’IAL rénovée, l’état des risques doit être porté à la connaissance des futurs acquéreurs et locataires :

  •   dès l’annonce de la vente ou de la location quel que soit le support de diffusion. Cette annonce doit comporter la mention : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » ;
  •   l'état des risques, établi depuis moins de 6 mois, est remis dès la première visite du bien et non plus au moment de la finalisation de la transaction. Si les informations ne sont plus exactes lors de la signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, l’état des risques devra être actualisé.

Quelles sont les informations obligatoires à fournir dans l’état des risques ?

L’article R.125-24 du Code de l’Environnement précise le contenu de l’état des risques. Ce dernier doit notamment mentionner la date de son élaboration, le numéro de la ou les parcelles concernées et les zones ou périmètres précités affectant le bien.

Il doit également comprendre, selon le cas :

  •  Pour les Plans de Prévention des risques prescrit ou approuvé, un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage réglementaire et l'extrait du règlement le concernant, ainsi qu'une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s'ils sont été réalisés ;
  •  la fiche d'information sur le risque sismique disponible sur le site www.georisques.gouv.fr si le bien est situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
  •  la liste des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d'une indemnité en application du code des assurances.

La liste des arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique dont a bénéficié votre commune est consultable sur le site Géorisques

Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers obligatoires, le propriétaire peut remplir lui-même son état des risques. Toute façon de faire est valide juridiquement, à partir du moment où le document comporte toutes les informations requises et où il est à jour au moment de la transaction.

Comment produire un état des risques ?

Depuis le 1er janvier 2023 ,la procédure IAL a été modernisée. Les dossiers communaux, les arrêtés préfectoraux, ainsi que la fiche pré-remplie de la procédure antérieure ne doivent plus être utilisés.

Pour établir son état des risques, outre le formulaire téléchargeable, il est dorénavant possible de s'appuyer sur un outil numérique facilitant la création d’un état des risques : Errial.

Celui-ci permet de faire sa déclaration en quelques clics. À partir de son adresse ou du numéro de sa parcelle, l’outil génère automatiquement un état des risques pouvant affecter le bien, prêt à être téléchargé et partagé.

Il appartient ensuite au propriétaire de vérifier les informations et, le cas échéant, de compléter le document avec les informations disponibles sur le site internet des services de l’État à La Réunion. Il doit également mentionner toute indemnisation de sinistre concernant ce bien qui a fait suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

Remplir son état des risques

Quels risques en cas de non-respect de ces obligations ?

En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur ou bailleur s'expose juridiquement à des poursuites de la part de l'acquéreur ou du locataire. Cela peut entraîner une annulation du contrat ou une diminution du prix (réfaction), et engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas de dommages aux biens et personnes.

Pour davantage d’informations sur l’état des risques et l’IAL